Юрист по уп­рав­ля­ющим ком­па­ни­ям

Ситуация:

Группа собственников многоквартирного дома обратилась ко мне после того, как ТСЖ утвердило решение о проведении капитального ремонта фасада с дополнительным целевым сбором в размере 18 000 рублей с каждой квартиры. Правление ссылалось на протокол общего собрания, согласно которому «большинство проголосовало за». Однако часть жильцов утверждала, что уведомления о собрании они не получали, а в листах голосования присутствуют подписи людей, давно продавших квартиры. Более того, в протоколе отсутствовали сведения о размере долей собственников, что ставило под сомнение сам факт наличия кворума.

Решение:

Прежде всего я проанализировала порядок созыва и проведения собрания с учётом требований ст. 44–48 ЖК РФ. Решения о распоряжении общим имуществом и установлении дополнительных платежей принимаются только при наличии кворума – более 50% голосов от общего числа голосов собственников, причём голос рассчитывается пропорционально доле в праве общей собственности. Кроме того, в силу ст. 45 ЖК РФ собственники должны быть надлежащим образом уведомлены о проведении собрания. В суде я указала, что отсутствие доказательств уведомления, некорректный реестр собственников и невозможность установить фактический объём голосов свидетельствуют о существенном нарушении процедуры. Дополнительно сослалась на правовую позицию Верховного Суда РФ, согласно которой нарушения порядка созыва и проведения общего собрания, повлиявшие на результаты голосования, являются основанием для признания решения недействительным. Были представлены выписки из ЕГРН, подтверждающие смену собственников, экспертное заключение о несоответствии подписей и расчёт долей, демонстрирующий отсутствие кворума.

Результат:

Суд признал решение общего собрания недействительным, указав, что несоблюдение процедуры голосования и отсутствие доказанного кворума делают невозможным возложение дополнительных финансовых обязательств на собственников. ТСЖ обязано вернуть уплаченные целевые взносы и провести новое собрание с соблюдением требований законодательства.

Ситуация:

Инициативная группа собственников заподозрила председателя ТСЖ в заключении договоров с аффилированными компаниями. Попытка провести внеочередное собрание встретила сопротивление правления: жильцам отказывали в предоставлении реестра собственников и списков для уведомления.

Решение:

Я помогла организовать внеочередное собрание в соответствии с требованиями законодательства, подготовила уведомления и юридически корректный проект повестки. Дополнительно были направлены запросы о финансовых операциях ТСЖ. В случае отказа в регистрации изменений мы подготовили пакет документов для возможного судебного спора.

Результат:

Собрание состоялось, председатель был переизбран, а новая команда инициировала финансовый аудит деятельности товарищества.

Ситуация:

На первый взгляд всё выглядело формально корректно: собрание проведено, протокол составлен, решение принято. Однако часть собственников утверждала, что подписи в листах голосования не соответствуют действительности. Ко мне обратились с просьбой проверить законность процедуры.

Решение:

Был проведён анализ протоколов, реестра собственников и уведомлений о проведении собрания. Выяснилось, что кворум формировался за счёт голосов лиц, не обладающих правом собственности. В суде я настаивала на признании решения недействительным ввиду существенных нарушений процедуры созыва и подсчёта голосов.

Результат:

Решение собрания отменено, ТСЖ обязано провести новое голосование.

Ситуация:

Собственник квартиры на последнем этаже обратился ко мне после неоднократных протечек кровли. Несмотря на письменные обращения в ТСЖ, ремонт крыши откладывался, а последствия затопления устранялись частично и формально. В результате были повреждены отделка, мебель и бытовая техника. Правление утверждало, что ответственность несёт подрядная организация, обслуживающая дом.

Решение:

Я выстроила позицию, исходя из ст. 161 и 162 ЖК РФ, возлагающих на ТСЖ обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Кровля относится к общему имуществу, а потому ответственность перед собственниками несёт именно товарищество, независимо от привлечения подрядчиков. Также применены положения ст. 1064 ГК РФ о возмещении вреда и ст. 15 ГК РФ о полном возмещении убытков. В суде были представлены акты осмотра помещения, заключение независимого эксперта о причине протечки, фотографии повреждений, переписка с ТСЖ и расчёт ущерба. Я отдельно подчеркнула, что уклонение от своевременного ремонта свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанностей по управлению домом. Верховный Суд РФ в своих разъяснениях указывает, что управляющая организация или ТСЖ отвечает перед собственником как лицо, обязанное обеспечивать безопасное и надлежащее состояние общего имущества.

Результат:

Суд удовлетворил исковые требования в полном объёме: взыскал стоимость восстановительного ремонта, компенсацию морального вреда и судебные расходы. В решении указано, что ТСЖ вправе предъявить регрессные требования к подрядчику, однако это не освобождает товарищество от ответственности перед собственником.

Ситуация:

Собственник квартиры на последнем этаже обратился ко мне после неоднократных протечек кровли. Несмотря на письменные обращения в ТСЖ, ремонт крыши откладывался, а последствия затопления устранялись частично и формально. В результате были повреждены отделка, мебель и бытовая техника. Правление утверждало, что ответственность несёт подрядная организация, обслуживающая дом.

Решение:

Я выстроила позицию, исходя из ст. 161 и 162 ЖК РФ, возлагающих на ТСЖ обязанность по надлежащему содержанию общего имущества многоквартирного дома. Кровля относится к общему имуществу, а потому ответственность перед собственниками несёт именно товарищество, независимо от привлечения подрядчиков. Также применены положения ст. 1064 ГК РФ о возмещении вреда и ст. 15 ГК РФ о полном возмещении убытков. В суде были представлены акты осмотра помещения, заключение независимого эксперта о причине протечки, фотографии повреждений, переписка с ТСЖ и расчёт ущерба. Я отдельно подчеркнула, что уклонение от своевременного ремонта свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанностей по управлению домом. Верховный Суд РФ в своих разъяснениях указывает, что управляющая организация или ТСЖ отвечает перед собственником как лицо, обязанное обеспечивать безопасное и надлежащее состояние общего имущества.

Результат:

Суд удовлетворил исковые требования в полном объёме: взыскал стоимость восстановительного ремонта, компенсацию морального вреда и судебные расходы. В решении указано, что ТСЖ вправе предъявить регрессные требования к подрядчику, однако это не освобождает товарищество от ответственности перед собственником.